《商洛市物业服务收费管理实施细则》（以下简称“《细则》”）已经市政府同意，由市发改委会同市住建局、市市场监管局于3月27日联合印发。《细则》对全市物业服务管理及收费行为作出明确规范。现就广大市民关心的有关政策解答如下：

一、《细则》出台的背景

(资料图片仅供参考)

一是落实《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格〔2019〕924号）物业服务费实行“一费制”的要求，规范全市物业服务收费行为。

二是理顺收费结构、规范收费行为。我市现行物业服务费及停车服务费标准是我省于2004年、2012年制定的，近年来物业服务企业人工成本不断增加，同时也存在着停车服务费较高的问题。通过出台《细则》，进一步完善物业服务收费管理政策和等级标准，保障业主合法权益，促使物业服务企业规范收费行为、为业主提供质价相符的服务，推动形成优胜劣汰的物业服务市场环境。

二、《细则》起草过程

按照《政府制定价格行为规则》和《商洛市行政规范性文件制定和监督管理实施办法》有关规定，市发改委会同市住建局、市市场监管局通过对其他毗邻市物业服务收费情况调查了解，按照前期调研、成本调查、召开座谈会、公开征求意见和合法性审查等程序，制定了《细则》。经市政府同意，由市发改委、市住建局、市市场监管局三部门联合印发，自2023年5月1日起实施。

三、物业服务收费标准的适用范围

根据《陕西省定价目录》及《陕西省物业服务收费管理办法》（2019）的规定，物业服务收费按照物业服务的不同阶段的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：

（一）成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准是最高限价，物业服务企业与业主需结合物业项目的物业服务等级、服务内容等情况，在最高限价范围内约定物业服务费和停车服务费的具体标准。

（二）已成立业主大会的住宅小区和别墅、公寓、商业、办公写字楼等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会协商，通过合同约定。

四、什么是“一费制”

我市现行物业服务收费主要由三部分组成：基础物业费（政府指导价管理）、电梯费（高层）和公共用水用电公摊费等。其中，电梯费、水电公摊费要求据实收取、不得盈利，物业服务企业要定期向业主公示收支情况。根据《陕西省物业服务收费管理办法》（2019）第十条规定：“物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取”，物业服务费实行“一费制”就是将现行的物业费、电梯费、水电公摊费三个收费项目合并，电梯费、水电公摊费计入物业费成本，统称为物业服务费。

五、住宅小区物业服务等级、收费等级的确定实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《陕西省住宅小区物业服务管理指导标准》（陕建发[2023]1032号）规定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定收费标准（物业服务达不到三级服务标准的，均按等外标准收取）。

六、物业服务费、停车服务费政府指导价标准调整情况

1、物业服务费政府指导价标准调整情况

调整前，高层住宅一级服务费上限1.50元/平方米·月、二级上限1.20元/平方米·月、三级上限0.90元/平方米·月、等外上限0.70元/平方米·月；多层住宅一级服务费上限0.63元/平方米·月、二级上限0.56元/平方米·月、三级上限0.49元/平方米·月、等外上限0.42元/平方米·月。

调整后，高层住宅一级中准服务费1.80元/平方米·月、二级中准服务费1.60元/平方米·月、三级中准服务费1.30元/平方米·月、等外中准服务费1.00元/平方米·月；多层住宅一级服务费0.70元/平方米·月、二级0.60元/平方米·月、三级0.50元/平方米·月、等外0.40元/平方米·月。

调整前的物业服务收费主要由三部分组成：基础物业费（政府指导价管理）、电梯费（高层）和水电公摊费等。调整后的物业费（“一费制”）中包含了电梯费和水电公摊费，物业服务企业代收水电费时要严格执行政府规定的水、电目录销售价格，不得加收额外费用。

本次收费标准调整的最大特点是：既执行了“一费制”新规，又兼顾了楼层差异，使收费标准更趋合理。看起来比较复杂，操作起来简单容易，一次性确定后，均连续不再调整变化。

2、停车服务费政府指导价标准调整情况

调整前，小型汽车室内一类车场服务费150元/辆·月、二类130元/辆·月、三类100元/辆·月，露天一类车场服务费80元/辆·月、二类60元/辆·月、三类50元/辆·月。

调整后，小型汽车室内一类服务费70元/车位·月、二级60元/车位·月、三级50元/车位·月，露天一类服务费60元/车位·月、二类50元/车位·月、三类（等外）40元/车位·月。

调整前、后的停车服务费标准，根据停车场类别仍分为3个类别、室内和露天两个类型。临时停放车辆停车服务费，由原来每8小时为一次的计费方式调整为：连续停放每4小时为一次，停放30分钟之内不得收费，超过30分钟、不足4小时为第一个计次时间段，超过第一个计次时间段后按第二次计费，依此类推。

调整后，物业服务费和停车服务费与全省各市相比，属于中下水平，整体价格水平与相邻两市基本持平。

七、物业收费优惠减免政策及其他收费规定

1、空置政策：经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费、停车服务费分别按照物业服务合同约定收费标准的50%、20%交纳。

执行原来的物业服务收费管理办法的，高层空置房业主交纳过70%的物业服务费后不再交纳电梯运行费用。

实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。

物业服务企业在收到业主告知后，次日起不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。业主在已经登记空置的自有以及租赁的车位上免费停放未登记车辆累计超过10天的，按超出停放天数乘以日均服务费标准补交停车服务费，累计超过20天的，按全月收费。

2、子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准。具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

3、临时停放免收情形。（1）临时停放30分钟之内的车辆;

（2）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、防疫、环卫等特种车辆；（3）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。

4、装修垃圾清运。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业应当按照相关法律法规的规定与业主签订装饰装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。

业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并依法承担相关责任。

5、生活垃圾处理费应另行交纳。生活垃圾处理收费是城管部门收取的市容环卫方面收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照商政发〔2018〕22号文件（市区）或各县政府规定的标准缴纳生活垃圾处理费。

八、执行原来的物业服务收费管理办法的小区公共用电、用水费用分摊方法。

对于已经完成水电户表改造，居民用户按终端销售价格收费，且仍履行原合同、执行原来的物业服务收费管理办法的小区，公共用电用水成本可优先在占用业主共有的道路或者其他场地停车的服务收益和小区广告收益中摊销，不能足额摊销的，在向业主公示摊销账务后，剩余部分可据实向业主以户为单位平摊收取；对于没有停车服务和广告收益的小区，且高层物业服务费与电梯费平均数之和不高于1.10元/㎡、多层物业服务费不高于0.46元/㎡的，可按不超过住宅总建筑面积 0.10元/㎡的总额度按户平均分摊，其中仅电或仅水完成户表改造收费的可按不超过住宅总建筑面积 0.05元/㎡的总额度按户平均分摊；高层物业服务费与电梯费平均数之和高于1.10元/㎡、多层物业服务费高于0.46元/㎡的，不再收取，在物业服务费和电梯费中补偿。

对于至今仍未完成用电、用水户表改造的小区，执行原来的物业服务收费管理办法的，物业售电加价不得突破0.05元/度，售水差价不得突破0.25元/吨。

九、新老政策如何衔接？

《细则》自2023年5月1日起执行。凡从2023年5月1日起申请预售住宅的小区的前期物业应当执行本《细则》。此前的物业服务收费需要执行本《细则》规定的物业服务收费标准的，物业服务企业在合同履行期间（含未明确具体物业服务期限及未签订书面物业服务协议、合同）不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，物业服务企业应当按照物业服务管理指导标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，在物业服务区域内逐栋公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，向业主征询意见，必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

但《细则》中的供热计费规则及成本核算方法、公共用电、公共用水及损耗分摊、车位成本核算方法及空置车位计费比例、执行原来的物业服务收费管理办法的高层空置户业主费用负担范围、新增加的公示要求等相关条款和内容，执行原来的物业服务收费管理办法的物业服务企业均须自本《细则》执行之日起同步执行。

已成立业主大会的住宅小区：是否执行“一费制”、物业服务收费标准调整和收取办法等事项，由业主大会与物业服务企业依法通过《物业服务合同》协商约定。

十、公示要求

《细则》第四十六条规定：“物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。”

十一、县级是否可以制定本区域的收费标准

各县人民政府认为必要的，可结合本县实际，在不高于市定标准的前提下，制定本县收费标准或实施细则，并抄送市发展改革部门、市住建和市市场监管部门。