二手房交易中，独栋楼房因其面积大、可改造性强等特点受到不少购房者的追捧。然而，独栋楼房若涉及未经相关行政部门审批的违规加建、改建行为，房屋在交易时无法正常过户，将会给购房者带来一定的麻烦和经济损失。在广州，就有业主为此被告上了法院。

交付1730万元后被限制交易

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莫先生系广州市荔湾区某栋楼房的产权登记人，该楼房不动产权证书上载明屋内建筑面积89平方米，房屋总层数3层。因此前又加建了两层，该楼房目前实高5层。

2021年8月，莫先生决定出售该楼房，故委托朱先生代为处理房屋出售及办理过户、签订合同等事宜。恰逢连先生欲购房，其在现场查看了莫先生的房屋情况，并查阅房屋登记情况后，甚是满意，决定购买此房。

随后，朱先生代理莫先生（甲方，出卖人）与连先生（乙方，买受人）签订了《存量房买卖合同》，约定莫先生将该楼房以2730万元总价出售给连先生，价款分期支付。

合同签订后，连先生分期支付了购房定金及购房款共1730万元。但后续在办理房屋过户手续时，连先生却被告知因该楼房涉及违建，目前已被房管部门限制交易。

因无法继续办理房屋过户手续，连先生要求解除合同，莫先生不同意，双方僵持不下，连先生遂将莫先生、朱先生起诉至法院，请求解除合同、莫先生及朱先生退还已付款项，并按合同约定赔付违约金。

法院判决解除房屋买卖合同

广州市荔湾区人民法院一审判决：确认连先生与莫先生签订的《存量房买卖合同》解除，莫先生向连先生一次性返还定金及购房款1730万元，朱先生对该项义务承担连带责任，连先生在收齐款项后将涉案房屋交还给莫先生。

判决后，三人不服提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

荔湾区人民法院经办法官邱思陵指出，本案中，购房合同是出卖人莫先生与买受人连先生的真实意思表示，双方应依约履行。但由于连先生未能取得案涉房屋的产权，其合同目的客观上无法实现，现要求解除合同，返还已付定金及购房款，符合法律规定。

至于违约责任问题，房屋买卖合同约定交易的标的物应是合法的建筑物。本案中，买受人连先生在购房时已查阅房屋登记情况并到现场查看，知悉房屋登记情况与现状不一致、房屋现状存在超出产权证载面积的事实，但其仍自愿签订房屋买卖合同，故应对此产生的不能过户、违法建设被拆除等风险及可能产生的损失有合理预见，而不能将合同无法履行的责任全部归责于出卖人。

出卖人在出售房屋时，亦明知案涉房屋存在违章建设，买卖双方对合同无法履行均负有责任，应各自承担相应损失，故法院对买受人主张的违约责任不予支持。另因朱先生在案件审理中同意承担合同出卖方应承担的责任，故由其承担连带责任。

法官提醒，签订房屋买卖合同前，买受人应注意审查房屋的产权登记情况，核实产权人、证载面积、他项权利以及是否有查封等影响合同履行的情况，并到现场查看房屋现状。若发现房屋现状与登记情况不一致的，应及时与出卖人沟通了解实情；若房屋存在违法建设情况，应慎重考虑是否能承担违法建设被拆除的风险，谨慎购买。

除此之外，在签订房屋买卖合同时，买受人还应仔细阅读并理解合同条款，注意合同约定的付款流程及时间节点、交房时间、过户时间、违约责任等关键信息，核实交易标的物的面积是证载面积还是现有面积，避免自身合法权益受到损害。

文/广州日报·新花城记者：章程 通讯员：荔法宣图/广州日报·新花城记者：莫伟浓广州日报·新花城编辑：李凤荷