二手房交易中,独栋楼房因其面积大、可改造性强等特点受到不少购房者的追捧。然而,独栋楼房若涉及未经相关行政部门审批的违规加建、改建行为,房屋在交易时无法正常过户,将会给购房者带来一定的麻烦和经济损失。在广州,就有业主为此被告上了法院。

交付1730万元后被限制交易


(相关资料图)

莫先生系广州市荔湾区某栋楼房的产权登记人,该楼房不动产权证书上载明屋内建筑面积89平方米,房屋总层数3层。因此前又加建了两层,该楼房目前实高5层。

2021年8月,莫先生决定出售该楼房,故委托朱先生代为处理房屋出售及办理过户、签订合同等事宜。恰逢连先生欲购房,其在现场查看了莫先生的房屋情况,并查阅房屋登记情况后,甚是满意,决定购买此房。

随后,朱先生代理莫先生(甲方,出卖人)与连先生(乙方,买受人)签订了《存量房买卖合同》,约定莫先生将该楼房以2730万元总价出售给连先生,价款分期支付。

合同签订后,连先生分期支付了购房定金及购房款共1730万元。但后续在办理房屋过户手续时,连先生却被告知因该楼房涉及违建,目前已被房管部门限制交易。

因无法继续办理房屋过户手续,连先生要求解除合同,莫先生不同意,双方僵持不下,连先生遂将莫先生、朱先生起诉至法院,请求解除合同、莫先生及朱先生退还已付款项,并按合同约定赔付违约金。

法院判决解除房屋买卖合同

广州市荔湾区人民法院一审判决:确认连先生与莫先生签订的《存量房买卖合同》解除,莫先生向连先生一次性返还定金及购房款1730万元,朱先生对该项义务承担连带责任,连先生在收齐款项后将涉案房屋交还给莫先生。

判决后,三人不服提起上诉。广州市中级人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。

荔湾区人民法院经办法官邱思陵指出,本案中,购房合同是出卖人莫先生与买受人连先生的真实意思表示,双方应依约履行。但由于连先生未能取得案涉房屋的产权,其合同目的客观上无法实现,现要求解除合同,返还已付定金及购房款,符合法律规定。

至于违约责任问题,房屋买卖合同约定交易的标的物应是合法的建筑物。本案中,买受人连先生在购房时已查阅房屋登记情况并到现场查看,知悉房屋登记情况与现状不一致、房屋现状存在超出产权证载面积的事实,但其仍自愿签订房屋买卖合同,故应对此产生的不能过户、违法建设被拆除等风险及可能产生的损失有合理预见,而不能将合同无法履行的责任全部归责于出卖人。

出卖人在出售房屋时,亦明知案涉房屋存在违章建设,买卖双方对合同无法履行均负有责任,应各自承担相应损失,故法院对买受人主张的违约责任不予支持。另因朱先生在案件审理中同意承担合同出卖方应承担的责任,故由其承担连带责任。

法官提醒,签订房屋买卖合同前,买受人应注意审查房屋的产权登记情况,核实产权人、证载面积、他项权利以及是否有查封等影响合同履行的情况,并到现场查看房屋现状。若发现房屋现状与登记情况不一致的,应及时与出卖人沟通了解实情;若房屋存在违法建设情况,应慎重考虑是否能承担违法建设被拆除的风险,谨慎购买。

除此之外,在签订房屋买卖合同时,买受人还应仔细阅读并理解合同条款,注意合同约定的付款流程及时间节点、交房时间、过户时间、违约责任等关键信息,核实交易标的物的面积是证载面积还是现有面积,避免自身合法权益受到损害。

文/广州日报·新花城记者:章程 通讯员:荔法宣图/广州日报·新花城记者:莫伟浓广州日报·新花城编辑:李凤荷

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