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太原某新建大型小区。本报记者王蕾摄
跌宕起伏，困境求生。 纵观2022年的山西房地产行业，多种多样的需求端宽松政策未能给销售带来明显起色，市场远超预期的深度调整让房企艰难喘息。保交楼、稳民生成为监管施政重心，熬过寒冬成为行业共同心声。 寒夜破晓。年尾金融支持房地产16条措施的横空出世，释放出政策预期发生重大转变的明确信号；时隔多年上市房企借壳重组、再融资的再次“开闸”，让行业曙光初现。省统计局近日发布的信息也显示，去年，全省上下全力以赴“保交楼、稳民生、保稳定”，坚决维护购房者的合法权益。全年来看，全省房地产下行态势得到有效减缓。不过，积极态势背后仍暴露出供需两端乏力、企业信心不足等问题。
艰难探底
“难，确实是难。原本业界对2022年的房地产市场表现颇多期许，但实际上并不乐观。”太原一家中小房企的策划总监告诉记者，尽管他们已千方百计促销售抓回款，但销售业绩同比还是大幅下滑。 “当前首要任务是生存，然后才是谋发展，还有很多保交楼、还贷款，包括给员工发工资等任务和刚性支出。”另一家房地产央企山西分公司的高管表示。 据统计，2022年，受宏观经济下行、新冠疫情反复以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，全省房地产开发投资持续走低。全年全省房地产开发投资完成1764.2亿元，下降9.3%，降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大18.3个、1.6个和1.3个百分点。 房屋施工面积的增速也有所回落。数据显示，全省房屋施工面积25350.5万平方米，增长1.7%，增幅比上年回落12个百分点，比一季度、上半年和前三季度分别回落8.7个、3.4个和0.2个百分点。其中，房屋新开工面积3453.9万平方米，下降20.6%，连续9个月呈下降态势。 放眼全国，今年1月17日，国家统计局发布的数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%。 据克而瑞研究中心统计，2022年，仅有10余家上市房企公开披露了年度销售目标，较往年40家左右的水平锐减。
供需乏力
楼市深度调整，土地拍卖亦难独善其身。 克而瑞研究中心数据显示，2022年的集中供地主要呈现四大特点：一是成交规模逐批次递减，供地计划的完成率偏低；二是土地拍卖政策一路宽松，但总体效果不佳；三是央企国企、地方城投平台拿地踊跃，民企投资几乎暂停；四是城市分化进一步加剧。 目光回到山西，去年，全省商品房销售面积2256.7万平方米，下降29.6%，降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大11.6个、2.7个和3.0个百分点。其中住宅销售面积2152.2万平方米，下降29.1%，商品房销售额1514亿元，下降30.2%。 此外，全省房企到位资金的降幅也在持续扩大。2022年，全省房地产开发企业到位资金2031.1亿元，下降20.2%，降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大14.5个、2个和3.3个百分点。其中，国内贷款62.3亿元，下降44.9%，自筹资金800.2亿元，下降11.4%，定金及预收款710.5亿元，下降26.8%，个人按揭贷款365亿元，下降22.6%。 从市域看，2022年房地产开发投资呈增长态势的市仅有忻州、大同和晋城，商品房销售面积除吕梁增长外，其余10个市均下降。
曙光出现
在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行业振奋——尤其是金融支持房地产16条措施、证监会对股权融资优化调整五项措施的相继推出，令房地产业从业者兴奋不已，也让行业看到了曙光。 “事实上，监管层支持行业发展的态度非常明确，按轻重缓急从各个层面渐次落地，政策推出本来有自身的周期和逻辑，并不是到了年尾才突然转暖。”一位业内人士对记者说。 回溯2022年地产政策“简史”：年初，陆续优化调整房地产政策，包括放松限购、降低首付比例和房贷利率、发放购房补贴、减少限售年限、降低交易税费等以促进居民购房需求回升；7月，“保交楼”首次写入中央政治局会议文件，各地由一城一策激发购房需求转向保交楼纾困；11月8日，银行间市场交易商协会宣布，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业发债融资；11月23日，央行、银保监会下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》；11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施（简称“新五条”）。 山西大学经济与管理学院教授杨威表示，去年前三季度房地产政策主要是以促需求、保交楼为主，到第四季度，支持房企融资的政策力度快速增加。“这是一个很重大的变化，房企再融资的开闸，其核心是通过有边界的松绑，激活房地产板块，稳定金融市场，稳定房地产上下游产业链。”杨威说。 “政策面向好的力度、广度都全面超出了业内的预期。”有业内人士告诉记者，“政策不止‘三支箭’（指从信贷、债券和股权三个渠道给房地产输血），或许还有‘第四支箭’，即内保外贷解决美元债问题。”而业内已渐渐形成一个共识，即保持这些调控政策的连续性，有利于积极引导我省房企转型升级，推动全省房地产业向新发展模式平稳过渡，确保房地产业稳定健康发展。
本报记者王蕾
