夜幕降临，家住红星新村小区的张女士骑电动车回家，很方便地就在非机动车停车区找到了车位。以往电动车“堆”在单元口，随着今年老旧小区改造，红星新村完善停车标识和行车标识系统，还增划了机动车和非机动车车位，停车有序多了。
方便的不仅是停车。从道路“白改黑”到适老宜居的无障碍系统，再到绿化景观、门禁安全系统、电梯预留井……包含21项改造内容的红星新村改造工程原计划今年12月底完工，实际今年9月中旬就完成施工，工期缩减了100多天。
项目繁多的老旧小区改造“好而快”，秘诀在哪儿？记者从钟楼区住建局编制的《老旧小区改造全过程实施导则》（以下简称《导则》）中找到了答案。
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民意前置，好事办好
暖阳下，清潭新村小区居民袁菊英拿起手机一路拍摄，将改造后保留的“清潭记忆”一一保存了下来。她说：“这里的路走了几十年，对一草一木都有了感情。外墙上的梅兰竹菊、7个小广场上的雕塑和凉亭，这些清潭新村的老元素都被保留下来，很称心！”
细微处见真功夫。钟楼区永红街道在改造工作启动初期，就遵照《导则》中民意调查的要求，上门挨家挨户发放调查问卷。从小区的设施、房屋、环境、管理等方面征求、咨询居民意见。8000多份问卷的背后，是居民想要表达的诉求，也是政府倾听民声的见证。
民意前置，让清潭新村243幢老居民楼全部穿上“新衣”，外立面出新并保留特色元素；同时，在全市首推“样板楼”，让居民像参观商品房样板间那样，提前感受改造后的效果。
钟楼区住建局局长张毅表示，“遵从民意、分类施策”是《导则》的首条行动指引。在每一个老旧小区项目开工前，都会依照散居楼、开放式小区、封闭小区三种类型，全力畅通民意传达机制，邀请人大代表、政协委员参与改造事项讨论，详细了解居民需求，因地制宜制订改造方案。
在清潭新村第三社区改造过程中，有的居民想把停车位建在自己楼下，有的居民想把健身器材放在单元门外。街道为此召开改造方案入户征询培训会，充分听取居民诉求，按照《导则》对实施项目量体裁衣、分类整治。社区组建临时党支部，专门接待、梳理、研究群众建议意见。最终工程顺利进行。
“1+N”效能叠加，破解难题
“没想到我们楼加装电梯，也能搭上这次小区改造的东风！”家住安阳花苑小区的翁荣发高兴地说。
安阳花苑有40%居民超过60岁，上下楼不便，迫切希望加装电梯。去年小区探索“老旧小区改造+加装电梯”工作机制，被纳入《导则》。所以，本次电梯加装涉及的地下管线迁移工作直接被纳入老旧小区改造总体方案，既加快了施工，又节省了费用。
“我们楼当时达成共识比较早，第一批就完成了加装工作。”翁荣发说，当时一些楼幢居民还没有一致意见，改造时也统一预留了基坑空间，避免后期有需要加装时重复迁改管线。“这才是真正的民心工程。”
叠加效能、紧贴民心，才真正暖民心。在《导则》中，将改造项目浓缩为设施、环境、房屋、管理四方面共39条细化内容，雨污水分流、加装电梯、非机动车及机动车充电装置、增加停车位等居民关心的实事项目均在列。
经过《导则》的个性定制，2022年，钟楼区推进的37个老旧小区改造都很顺利。外接雨污水管道全部更换，非机动车充电棚加快推进；利用大板房闲置地块、老旧小区边角绿地等改建的五羊、龙船浜等停车场为周边居民提供2000余个停车位。这些，让很多上世纪七、八十年代建造的老小区实现“逆增长”，让群众的生活更加便利舒心。
建管一体 为民谋福
“改得好”还要“管得好”，建管并重也成为《导则》说明书的重要内容。钟楼已改造的老旧小区中，具备市场化物业管理的数量很少，即便是有物业管理的，也存在收费困难、造血不足等问题。
《导则》将引入市场化物业加入改造内容清单，以实际行动引导业主建立起“花钱买服务”意识，积极探索小区改造后的长效管理机制。
“一直摸索通过后期治理，实现环境持续向好。”清潭一社区书记范健铭表示，今年，街道在小区率先探索以政府采购的形式聘请常州市尚达物业服务有限公司进行物业管理，由街道、清潭新村物管会分别与物业公司签订服务合同。收费标准每月每平方米仅0.15元。起初有些业主有抵触，但一段时间下来看到了成效，也逐渐适应了市场化物业。
钟楼其他街道的探索路径也逐渐明朗。五星街道将花园新村、勤业新村、白云新村、勤业四村、三堡街南楼及周边散居楼打包为一个标段，逐步改变政府全兜底模式。南大街街道在红星新村、茭蒲巷等小区进行物业管理试点，逐步拓展市场化范围。
这份包含36项改造指导清单的《导则》成为90个老旧小区有序可循、有案可操的改造“说明书”。2020年以来，按“说明书”改造老旧小区428万平方米，涉及1628幢楼、5.43万户居民；明年底前将完成所有老旧小区宜居化改造。目前，杨柳巷小区、勤业四村南区、清潭新村等作为省级宜居示范点脱颖而出。
市住建局党委书记、局长彭峻表示，《导则》让老旧小区改造不再是简单地下指标、铺摊子、一刀切，而是让每一位参与者都能按章办事，“让每一个改造项目都有理有据，让涉及的每一位老百姓都能清清楚楚、明明白白！”
王淑君 童华岗
